青島市物業(yè)管理?xiàng)l例
（2020年11月18日青島市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十七次會(huì)議修訂）
青島市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告
《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)經(jīng)青島市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十七次會(huì)議修訂，并報(bào)經(jīng)山東省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十五次會(huì)議批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2021年5月1日起施行。
青島市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)
2021年1月28日
山東省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)
關(guān)于批準(zhǔn)《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定
2021年1月28日山東省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十五次會(huì)議通過
山東省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十五次會(huì)議經(jīng)過審查，決定批準(zhǔn)《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》，由青島市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公布施行。
目 錄
第一章 總則
第二章 物業(yè)管理區(qū)域和共有物業(yè)
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主
第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第四章 前期物業(yè)管理
第五章 物業(yè)服務(wù)
第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第七章 法律責(zé)任
第八章 附則
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，改善生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理以及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者委托物業(yè)服務(wù)人的形式，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，管理、維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
本條例所稱物業(yè)服務(wù)人，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。
第三條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)督管理和指導(dǎo)相結(jié)合的原則。
第四條 市、區(qū)(市）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)和社會(huì)治理體系，并將物業(yè)服務(wù)業(yè)納入本級(jí)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立與物業(yè)管理工作相適應(yīng)的保障機(jī)制，完善政策扶持措施，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展。
第五條 市、區(qū)（市）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
城市管理、發(fā)展改革、公安、房屋、民政、財(cái)政、自然資源和規(guī)劃、水務(wù)管理、生態(tài)環(huán)境、市場(chǎng)監(jiān)管、應(yīng)急管理、園林和林業(yè)、綜合執(zhí)法等相關(guān)部門，按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
第六條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的重要問題和事項(xiàng)。
居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第七條 建立健全黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的物業(yè)管理黨建機(jī)制，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。
第八條 建立完善和解、調(diào)解、行政復(fù)議、仲裁、訴訟等途徑構(gòu)成的多元糾紛解決機(jī)制，化解物業(yè)管理糾紛。
第九條 支持市、區(qū)（市）物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，實(shí)行自律管理，調(diào)解行業(yè)糾紛，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。
第十條 鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理深度融合，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向智能、綠色方向發(fā)展。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域和共有物業(yè)
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建設(shè)用地宗地范圍、共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模和類型、社區(qū)建設(shè)等因素。
分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第十二條 建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)向區(qū)（市）物業(yè)主管部門申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門等單位的意見后進(jìn)行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
第十三條 物業(yè)管理區(qū)域劃定后，相關(guān)業(yè)主委員會(huì)或者專有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主，可以向區(qū)（市）物業(yè)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)。
物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，物業(yè)主管部門可以按照本條例的相關(guān)規(guī)定重新進(jìn)行劃分，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主按照本條例第三十條、第三十一條的規(guī)定共同決定。
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：
（一）道路、綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的綠地除外；
（二）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等；
（三）物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)買賣合同依法約定的其他共有部分。
第十五條 物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，并應(yīng)當(dāng)符合下列配置要求：
（一）建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之五配置，最少不低于一百平方米；
（二）具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。
業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。
第十六條 業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè) 主
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的所有權(quán)人是業(yè)主；未記載的不動(dòng)產(chǎn)共有人能夠證明其為所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。
除前款規(guī)定外，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主：
（一）因征收或者人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的組織或者個(gè)人;
（二）因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個(gè)人;
（三）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的組織或者個(gè)人;
（四）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的組織或者個(gè)人。
尚未依法辦理所有權(quán)登記，但基于買賣、贈(zèng)與等旨在轉(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的組織或者個(gè)人，可以認(rèn)定為業(yè)主。
一個(gè)專有部分按一人計(jì)算業(yè)主。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算業(yè)主。
第十八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
（一）要求物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對(duì)共有部分使用、收益享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督房屋專項(xiàng)維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)以及突發(fā)事件應(yīng)對(duì)等方面的制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定；
（四）按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)、房屋專項(xiàng)維修資金等費(fèi)用；
（五）配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理；
（六）履行房屋安全使用責(zé)任；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第二十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。必要時(shí)，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)。
第二十一條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
（一）已交付業(yè)主的專有部分面積占比百分之五十以上的；
（二）已交付業(yè)主的人數(shù)占比百分之五十以上的；
（三）自首套物業(yè)交付業(yè)主之日起滿二年且已交付業(yè)主的人數(shù)占比百分之二十五以上的。
第二十二條 達(dá)到召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面報(bào)告。書面報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付時(shí)間、業(yè)主名冊(cè)等內(nèi)容。
達(dá)到召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，專有部分面積占比百分之五以上或者人數(shù)占比百分之五以上的業(yè)主，可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會(huì)籌備組的申請(qǐng)。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自收到前兩款規(guī)定的報(bào)告或者申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組，也可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況主動(dòng)組織成立籌備組。
建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定報(bào)告情況的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢業(yè)主姓名和房屋面積，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。
第二十三條 籌備組由七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一，其他成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)黨組織、居（村）民委員會(huì)和建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)等派員擔(dān)任。建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法參加或者拒不參加的，不影響籌備組成立。
籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任?；I備組中的業(yè)主代表，可以由業(yè)主自薦或者居（村）民委員會(huì)推薦產(chǎn)生，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定；有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主代表：
（一）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)費(fèi)或者有其他違反臨時(shí)管理規(guī)約、侵害業(yè)主合法權(quán)益行為且未改正的；
（二）本人、配偶及其直系親屬與提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人有利害關(guān)系的；
（三）有法律、法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主代表的情形的。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第二十四條 籌備組應(yīng)當(dāng)開展以下籌備工作：
（一）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、方式和內(nèi)容；
（三）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；
（四）提出首屆業(yè)主委員會(huì)成員候選人條件、名單和選舉辦法；
（五）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前作出答復(fù)。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議；確需延長(zhǎng)時(shí)間的，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)三十日。
第二十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起，籌備組自行解散。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。
第二十六條 業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)可以向物業(yè)所在地的區(qū)（市）物業(yè)主管部門申請(qǐng)業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼。區(qū)（市）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，發(fā)放統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書。
業(yè)主大會(huì)憑社會(huì)信用代碼證書以及其他規(guī)定材料可以開設(shè)銀行賬戶。
第二十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見或者互聯(lián)網(wǎng)的形式召開。鼓勵(lì)和引導(dǎo)業(yè)主采用互聯(lián)網(wǎng)形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立電子投票系統(tǒng)，供物業(yè)管理各方免費(fèi)使用。
第二十八條 業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表在參加會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主意見。需要投票表決的，業(yè)主填寫書面意見并經(jīng)本人簽字確認(rèn)后，由業(yè)主代表在投票時(shí)代為提交。
第二十九條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主，將會(huì)議議題以及具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并報(bào)物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)。居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派代表列席會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能及時(shí)召開，或者業(yè)主委員會(huì)不履行召集職責(zé)的,經(jīng)業(yè)主申請(qǐng),街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開;逾期仍未召開的,由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得就已公示議題以外的事項(xiàng)進(jìn)行表決。
第三十條 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)作出決定：
（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）選舉業(yè)主委員會(huì)、延長(zhǎng)業(yè)主委員會(huì)任期或者增補(bǔ)、更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（三）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)人;
（四）管理和使用房屋專項(xiàng)維修資金；
（五）籌集房屋專項(xiàng)維修資金；
（六）申請(qǐng)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（八）確定業(yè)主委員會(huì)成員津貼或者補(bǔ)助的來源、支付標(biāo)準(zhǔn)，確定需要由全體業(yè)主公攤費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)；
（九）確定或者變更物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；
（十）制定共有部分經(jīng)營(yíng)收益等共有資金使用與管理辦法；
（十一）改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決定；
（十二）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。
未成立業(yè)主大會(huì)的，前款所列事項(xiàng)由全體業(yè)主共同決定。
第三十一條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定本條例第三十條第一款第五項(xiàng)至第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；決定該款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十二條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、議題提出以及確定方式、業(yè)主投票權(quán)確定辦法和業(yè)主委員會(huì)的組成、任期、換屆以及成員的條件、增補(bǔ)、更換等事項(xiàng)依法作出規(guī)定。
管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀，不得違反法律、法規(guī)，不得違背公序良俗，不得損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，不得含有對(duì)部分業(yè)主顯失公平的內(nèi)容。
管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)自通過之日起三日內(nèi)予以公示，相關(guān)材料由業(yè)主委員會(huì)保管。
第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第三十三條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；
（二）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定；
（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；
（六）組織和監(jiān)督房屋專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
（七）負(fù)責(zé)共有部分經(jīng)營(yíng)收益等共有資金的日常管理和使用；
（八）制作和保管會(huì)議記錄、共有部分檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；
（九）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（十）擬訂需要提交業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的方案；
（十一）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他職責(zé)。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì)成員候選人通過業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦，以及社區(qū)黨組織、居（村）民委員會(huì)推薦等方式產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)成員候選人應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域具有完全民事行為能力的自然人業(yè)主或者組織業(yè)主授權(quán)的自然人代表。
引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會(huì)成員，通過法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，成員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)的具體人數(shù)和任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。
物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)的，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。后期開發(fā)物業(yè)交付使用后，應(yīng)當(dāng)調(diào)整業(yè)主委員會(huì)成員。
第三十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)成員中推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任，并自推選完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示業(yè)主委員會(huì)的辦公地點(diǎn)、辦公電話、工作制度以及主任、副主任、委員名單等信息。
第三十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)出具備案證明，并將相關(guān)信息推送區(qū)（市）物業(yè)主管部門，由區(qū)（市）物業(yè)主管部門出具印章刻制證明。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議結(jié)束后三日內(nèi)，將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第三十九條 業(yè)主委員會(huì)及其成員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，誠(chéng)實(shí)守信、勤勉盡責(zé)，不得有下列行為：
（一）挪用、侵占房屋專項(xiàng)維修資金和共有部分經(jīng)營(yíng)收益等共有資金；
（二）利用職務(wù)便利索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人以及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；
（三）利用職務(wù)便利減免物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；
（四）篡改、隱匿、毀棄保管的文件、物品；
（五）違規(guī)泄露業(yè)主信息；
（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。
第四十條 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，其成員資格自情形發(fā)生之日起自然終止,由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并報(bào)業(yè)主大會(huì)備案：
（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的;
（二）以書面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；
（三）因健康等原因無法履行職責(zé)的。
業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)決定終止其成員資格：
（一）拒不履行業(yè)主委員會(huì)成員職責(zé)的；
（二）存在本條例第二十三條第二款、第三十九條規(guī)定情形的；
（三）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)成員有前款規(guī)定情形之一，業(yè)主委員會(huì)未提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）督促業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)終止有關(guān)成員資格。在成員資格被終止前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止該成員履行職責(zé)，并予以公示。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)不足時(shí)，可以按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則完成增補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)不足總數(shù)二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉，或者決定延長(zhǎng)本屆業(yè)主委員會(huì)任期。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定延長(zhǎng)本屆業(yè)主委員會(huì)任期的，延長(zhǎng)期限不得超過五年。
第四十二條 未按照規(guī)定進(jìn)行新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉或者延長(zhǎng)本屆業(yè)主委員會(huì)任期的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織成立換屆小組；業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定報(bào)告的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)督促其履行職責(zé)并組織成立換屆小組。
換屆小組由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)黨組織、居（村）民委員會(huì)和業(yè)主代表，參照本條例第二十三條的規(guī)定組成。
換屆小組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第四十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的文件、財(cái)物全部移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織換屆小組進(jìn)行換屆的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆小組成立后十日內(nèi)，將前款規(guī)定的文件、財(cái)物移交換屆小組。業(yè)主大會(huì)依法需要使用上述文件、財(cái)物的，換屆小組應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。換屆小組應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉完成后十日內(nèi)，將其保管的文件、財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并自行解散。
業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定移交有關(guān)文件、財(cái)物的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)督促其移交；拒不移交的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照本條例第八十二條規(guī)定召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)解決。
新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，按照規(guī)定向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
第四十四條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)業(yè)主具有法律約束力。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定作出之日起三日內(nèi)將決定予以公示，并應(yīng)當(dāng)定期向全體業(yè)主通報(bào)工作情況。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并向全體業(yè)主公示。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第四章 前期物業(yè)管理
第四十五條 住宅物業(yè)（含同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)）的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)（市）物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。
第四十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前,業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第四十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。
第四十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可或者商品房現(xiàn)售備案前，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)區(qū)（市）物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時(shí)將上述資料作為買賣合同約定內(nèi)容。
第四十九條 建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行承接查驗(yàn)，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，形成查驗(yàn)記錄，并向業(yè)主公示查驗(yàn)的結(jié)果。
對(duì)于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改，或者委托前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改。
第五十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督下，向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分相關(guān)文件；
（二）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，配套設(shè)施、地下管線工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（五）業(yè)主名冊(cè)；
（六）物業(yè)管理必需的其他資料。
第五十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，由業(yè)主按照物業(yè)買賣合同的約定承擔(dān)。
第五十二條 前期物業(yè)管理中的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，本章未作規(guī)定的，適用本條例第五章的規(guī)定。
第五章 物業(yè)服務(wù)
第五十三條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)人管理；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)由符合資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者人員實(shí)施。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)人可以聘請(qǐng)專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人提供專項(xiàng)服務(wù)，但不得將該物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。
第五十五條 業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，約定服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、房屋專項(xiàng)維修資金的使用、物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)（市）物業(yè)主管部門備案，區(qū)（市）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)信息推送街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。
市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量約定不明確的，參照物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門、協(xié)會(huì)制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并向社會(huì)公布。
第五十六條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，規(guī)范、文明提供物業(yè)服務(wù)，及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)，聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主評(píng)價(jià)和監(jiān)督，并及時(shí)答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問。
物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，組織全體業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)，并做好評(píng)價(jià)結(jié)果的運(yùn)用。區(qū)（市）物業(yè)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對(duì)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)進(jìn)行指導(dǎo)。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)積極參與社區(qū)建設(shè)和社會(huì)治理，配合有關(guān)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
執(zhí)法機(jī)關(guān)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域依法執(zhí)行公務(wù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合，不得阻撓。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)遵守安全生產(chǎn)、公共衛(wèi)生、治安、消防、防災(zāi)管理等有關(guān)公共安全法律、法規(guī)的規(guī)定，制定物業(yè)管理區(qū)域安全防范應(yīng)急預(yù)案，在相關(guān)部門指導(dǎo)下做好物業(yè)管理區(qū)域的安全管理工作。
發(fā)生安全事故或者其他突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，并按照規(guī)定向有關(guān)主管部門或者專營(yíng)單位報(bào)告，協(xié)助做好相關(guān)工作。
第五十九條 突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間,街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)落實(shí)市、區(qū)(市)人民政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施;指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對(duì)工作,并給予物資和資金支持。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照要求服從政府統(tǒng)一指揮,在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，依法積極配合居（村）民委員會(huì)落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施。
對(duì)于物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急措施和其他管理措施，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依法予以配合。
第六十條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示、及時(shí)更新下列信息：
（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；
（二）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等；
（三）電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；
（四）物業(yè)服務(wù)合同履行情況；
（五）業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益代管情況；
（六）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)人及其工作人員不得有下列行為：
（一）挪用、侵占共有部分經(jīng)營(yíng)收益等共有資金；
（二）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房等共有物業(yè)用途；
（三）違規(guī)泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)；
（四）其他違反相關(guān)規(guī)定、損害業(yè)主利益的行為。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相符的原則，由物業(yè)服務(wù)合同雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。市物業(yè)主管部門可以會(huì)同市價(jià)格主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考價(jià)格，并向社會(huì)公布。
物業(yè)服務(wù)人不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第六十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的付費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)足額支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
業(yè)主逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其支付，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。符合條件的，可以向人民法院申請(qǐng)支付令。
第六十四條 物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)將決定書面告知原物業(yè)服務(wù)人。原物業(yè)服務(wù)人接受續(xù)聘的，雙方應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。
第六十五條 物業(yè)服務(wù)期限屆滿后,業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定,物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的,原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效,但是服務(wù)期限為不定期。
當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同,但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對(duì)方。
第六十六條 物業(yè)服務(wù)合同終止的,原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者三十日內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域,配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況，并將下列資金、資料和物品移交給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人：
（一）本條例第五十條規(guī)定的資料；
（二）物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主共有的場(chǎng)地和設(shè)施設(shè)備；
（三）物業(yè)服務(wù)期間形成的共有部分檔案以及改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)記錄；
（四）利用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料、代管的共有資金和預(yù)收的物業(yè)費(fèi)等財(cái)物；
（五）其他應(yīng)當(dāng)移交的資金、資料和物品。
原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
第六十七條 原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。
原物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資金、資料和物品的，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（市）物業(yè)主管部門報(bào)告，或者依法向人民法院提起訴訟。物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（市）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人交接工作的監(jiān)督協(xié)調(diào)。
原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。
第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。
提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過六個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新選聘物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。
第六十九條 市、區(qū)（市）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理信用信息檔案，記錄涉及物業(yè)管理的違法行為、行政處罰決定等有關(guān)信息。
市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同以及相關(guān)職責(zé)履行、投訴處理和日常檢查等情況，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施信用分類管理，建立激勵(lì)和懲戒制度。具體辦法由市物業(yè)主管部門制定。
第七十條 業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理的，應(yīng)當(dāng)在居（村）民委員會(huì)指導(dǎo)下制定自行管理方案，明確管理的事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限等內(nèi)容，并將有關(guān)自行管理情況定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第七十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途安全、合理使用物業(yè)。
第七十二條 業(yè)主裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人；未實(shí)行物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)告知房屋所在地居(村)民委員會(huì)。裝修時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)服務(wù)人、居(村)民委員會(huì)提示的合理注意事項(xiàng),并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查。
業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。
第七十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定時(shí)間和地點(diǎn)分類投放生活垃圾。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)置、清洗維護(hù)生活垃圾分類收集容器、設(shè)施或者分類收集點(diǎn)，明確不同種類生活垃圾的投放時(shí)間和方式，對(duì)生活垃圾分類投放進(jìn)行指導(dǎo)。
第七十四條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施、消防通道等重要設(shè)施設(shè)備和重點(diǎn)部位加強(qiáng)日常巡查和定期養(yǎng)護(hù)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時(shí)進(jìn)行處理并設(shè)置警示標(biāo)志；采取必要的安全保障措施，防止從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落物品。
第七十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)、出租等方式約定，并應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的需要。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋預(yù)售或者現(xiàn)售時(shí)，將本物業(yè)管理區(qū)域用于出售、附贈(zèng)、出租的車位、車庫的數(shù)量和位置予以公示。
第七十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注。
人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的需要。
人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)保持人民防空功能，由停車位使用費(fèi)收取方負(fù)責(zé)維護(hù)管理，也可以委托物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行維護(hù)管理；有損壞人民防空工程主體結(jié)構(gòu)和設(shè)施設(shè)備等影響戰(zhàn)時(shí)使用效能情形的，維護(hù)管理人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向人民防空主管部門報(bào)告。
第七十七條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置車位的，不得占用消防通道等救援通道。
第七十八條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除管理費(fèi)等合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將共有部分經(jīng)營(yíng)收益單獨(dú)列賬，并將收支情況定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。前期物業(yè)管理期間未成立業(yè)主委員會(huì)的，共有部分經(jīng)營(yíng)收益可以由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取并公示。
全體業(yè)主的共有部分經(jīng)營(yíng)收益主要用于補(bǔ)充房屋專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第七十九條 房屋專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用，按照國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將房屋專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第八十條 住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定承擔(dān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以將專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)人可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，不得從房屋專項(xiàng)維修資金中列支。
第八十一條 對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，市、區(qū)（市）人民政府應(yīng)當(dāng)組織進(jìn)行改造整治，并制定政策鼓勵(lì)和支持業(yè)主自主開展改造提升，加裝電梯，逐步完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。
舊住宅區(qū)改造整治時(shí)，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）會(huì)同區(qū)（市）物業(yè)主管部門確定物業(yè)管理區(qū)域，組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定自行管理或者委托物業(yè)服務(wù)人管理物業(yè)。業(yè)主大會(huì)成立前的物業(yè)管理，由居（村）民委員會(huì)組織實(shí)施。
第八十二條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集，居（村）民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)人、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和物業(yè)、房屋、城市管理、綜合執(zhí)法等部門參加。
聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：
（一）業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人在換屆、退出以及交接工作中出現(xiàn)的問題；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；
（三）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；
（四）舊住宅區(qū)改造整治中的重要事項(xiàng)；
（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）與物業(yè)、房屋、公安、城市管理、綜合執(zhí)法等部門之間應(yīng)當(dāng)建立健全信息共享機(jī)制，互相通報(bào)物業(yè)管理信息。
第八十三條 物業(yè)、房屋、城市管理、公安、園林和林業(yè)、水務(wù)管理、生態(tài)環(huán)境、市場(chǎng)監(jiān)管、綜合執(zhí)法等部門，應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)、房屋使用安全、市容環(huán)衛(wèi)、治安、消防、綠化、環(huán)保、物業(yè)收費(fèi)等的監(jiān)督管理，及時(shí)查處違法行為。
第八十四條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權(quán)益的行為，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴。
對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)房屋使用安全、市容環(huán)衛(wèi)、治安、消防、環(huán)保等法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。
有關(guān)行政主管部門在接到物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主或者有關(guān)當(dāng)事人的報(bào)告或者投訴后,應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。
第七章 法律責(zé)任
第八十五條 業(yè)主委員會(huì)未履行本條例規(guī)定相關(guān)職責(zé)損害業(yè)主合法權(quán)益的，由物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期履行；逾期未履行的，通告全體業(yè)主，必要時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定有關(guān)事項(xiàng)。
第八十六條 業(yè)主委員會(huì)成員違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約，挪用、侵占、擅自處分業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，篡改、隱匿、毀棄保管的文件、物品，違規(guī)泄露業(yè)主信息，或者侵害業(yè)主合法權(quán)益，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八十七條 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，按照下列規(guī)定予以處罰：
（一）拒不移交物業(yè)服務(wù)用房的，處五萬元以上二十萬元以下罰款；
（二）在房屋預(yù)售或者現(xiàn)售時(shí)，未將本物業(yè)管理區(qū)域用于出售、附贈(zèng)、出租的車位、車庫的數(shù)量和位置予以公示的，處一萬元以上五萬元以下罰款。
第八十八條 物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)人拒不退出物業(yè)管理區(qū)域或者不移交有關(guān)資金、資料和物品的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，對(duì)物業(yè)服務(wù)人予以通報(bào)，處一萬元以上十萬元以下罰款。物業(yè)服務(wù)人有違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰。
第八十九條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的，處一萬元以上五萬元以下罰款；
（二）挪用、侵占共有部分經(jīng)營(yíng)收益以及代管的其他共有資金的，依法追回，給予警告，并處被挪用或者侵占資金金額兩倍的罰款。
第九十條 物業(yè)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和其他有關(guān)部門及其工作人員違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由上級(jí)機(jī)關(guān)或者有關(guān)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）未按照規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域的;
（二）未按照規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的；
（三）未按照規(guī)定辦理業(yè)主委員會(huì)備案或者組織業(yè)主委員會(huì)換屆的；
（四）未按照規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議的；
（五）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告、投訴不及時(shí)處理的；
（六）其他不依法履行職責(zé)、濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的行為。
第九十一條 違反本條例其他規(guī)定的,由物業(yè)、市場(chǎng)監(jiān)管、公安、生態(tài)環(huán)境、城市管理、應(yīng)急管理、園林和林業(yè)等部門,依照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
本章規(guī)定的行政處罰，按照相對(duì)集中行政處罰權(quán)的有關(guān)規(guī)定由綜合執(zhí)法部門實(shí)施的，依照其規(guī)定。
第八章 附 則
第九十二條 本條例規(guī)定的公示，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公開張貼，也可以同時(shí)通過互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)發(fā)布，時(shí)間不少于三日。
第九十三條 本條例自2021年5月1日起施行。
